משכנתא למחיר למשתכן - כל מה שלא ידעתם

מה זה בכלל מחיר למשתכן? מה מטרתו? למי הוא מיועד ומהם היתרונות שלו? בגדול, תכנית המחיר למשתכן באה לטובת אנשים מחוסרי דירה. בכתבה זו נשלים את כל המידע שחסר לכם בנוגע לתוכנית זו. נסביר לכם מהי התוכנית, מה מטרתה, מהו סוג המשכנתא שניתן לקבל באמצעותה ועוד.

מהי תוכנית מחיר למשתכן ומה מטרתה?

את תכנית מחיר למשתכן יזם שר האוצר הקודם משה כחלון. מתוך מטרה, לעודד את שוק הדיור בניסיון להקל על התושבים בישראל לרכוש בית. במסגרת תכנית מחיר למשתכן, התושבים יוכלו לקבל דירות במחיר זול יותר מהמחיר בשוק. ואילו אחוז המימון יהיה גבוה יחסית. 

אחוז המימון יחושב ביחס למחיר הדירה בשוק. מה שקורה זה, שגובה ההון העצמי הנדרש מופחת באופן משמעותי. מדובר בסכום שאפשרי לגייס אותו. הטבה זו יכולים לקבל רק אנשים שרוכשים את הדירה הראשונה שלהם במסגרת התוכנית. אחוז המימון שיקבלו יהיה לרוב 75% מערך הדירה בשוק. 

לדוגמא: קיבלתם דירה במחיר למשתכן בסך מיליון ש"ח, אך הערך האמיתי של הדירה בשוק, על פי הערכת שמאי, שווה ל-1.2 מיליון ש"ח. הבנק יחשב לכם 75% מתוך 1.2 מיליון. התוצאה שווה 900 אלף ש"ח. מה שיוצא, שגובה ההון העצמי שעליכם להביא שווה ל- 100 אלף ש"ח בלבד. 

חשוב לדעת: אין אפשרות לקבל 100% מימון. גובה ההון העצמי שעליכם להביא בכל מקרה יהיה מינימום 100 אלף ש"ח. לא תינתן משכנתא עבור הון עצמי נמוך מ-100 אלף ש"ח.

בעצם, במשכנתא רגילה היה אמור להיות גובה ההון העצמי בסך 250 אלף ש"ח. ואילו כאן הוא ירד ל- 100 אלף ש"ח בלבד. ההבדל הוא משמעותי. ולכן, מדובר בהקלה משמעותית לאנשים שעדיין אין להם דירה, רק בגלל שאין להם הון עצמי. אם אחוז ההון העצמי שיש לגייס יורד, אנשים רבים יותר מצליחים לרכוש דירות. וכך התוכנית משיגה את מטרתה.

האם הסיכון לא גבוה מדי באחוז מימון גבוה כל כך?

נכון, קיים כאן סיכון, גם לבנקים ואף עוד יותר לבעלי המשכנתאות. אך במבט שני, אין כאן סיכון משמעותי מדי, כי תכל'ס, יש להסתכל מה מחיר המשכנתא. אם הלווה מסוגל לעמוד בו, לא כל כך ישנה אם אחוז המימון הוא ביחס למחיר למשתכן או ביחס לערך הדירה בפועל.

מלכתחילה, אנשים יעדיפו את האפשרות של 75% מימון ממחיר הנכס. וזה בגלל שאם הם לא יצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתא, הם יוכלו למכור את הדירה בערך האמיתי שלה ולצאת עם רווח. לעומת זאת, אם הם יקחו אחוז מימון של 75% מערך הדירה בשוק והם ירצו למכור את הדירה, הם עלולים להישאר ללא רווחים.

מי זכאי למענקים במסגרת התוכנית?

הממשלה מעוניינת לעודד את ההתיישבות בפריפריה. ולכן, היא מחלקת מענקים למי שרוכש דירה בערים הבאות: אשקלון, עפולה, אילת, רכסים, חריש, נהריה ושלומי- אם אתם רוכשים דירה בערים אלו תהיו זכאים ל 40,000 ש"ח. ובערים: דימונה, נתיבות, אפיקים, חצור הגלילית, ירוחם, מגדל העמק, מצפה רמון, מעלות תרשיחא, נצרת עילית, נצרת, סכנין, שדרות, טבריה, קרית שמונה וערד, גובה המענק יהיה 60,000 ש"ח לכל רוכש דירה. 

כדאי שתבינו נכון, את המענק מקבלים לאחר שכבר סוכם מחיר הדירה. המענק לא מוזיל את המחיר. כלומר, לאחר שקיבלתם את הדירה במחיר זול, תקבלו את המענק בנוסף. עד לנובמבר 2017 קיבלו את המענק בשני תשלומים לאחר שכבר שילמו את ההון העצמי. כיום, מנובמבר 2017 ניתן להשתמש במענק כחלק מההון העצמי. חשוב שתדעו: לא כל הבנקים מקבלים את המענק כחלק מההון העצמי.

מה צריך לבדוק ברכישת דירה במחיר למשתכן?

כשאתם רוכשים דירה במחיר למשתכן חשוב שתתייחסו לשתי נקודות:

  1. כמה עולה כל מטר מרובע בדירה.
  2. כמה מטר מרובע יש בדירות של הפרויקט המדובר.

 

כשאתם נכנסים להגרלת מחיר למשתכן תקבלו נתונים בנוגע למחיר למטר מרובע, אותם אתם יכולים לראות גם באתר. אך מה יהיה גודל הדירה שתקבלו לא יופיע. את גודל הדירה אתם יכולים לבחור בעצמכם. השאלה היא מהו המבחר שנשאר לכם. 

וזה תלוי במספר הזכייה שלכם. אם זכיתם הראשונים, תוכלו לבחור ראשונים את הדירה הרצויה עבורכם. כלומר, אם אתם רוצים דירה זולה תוכלו לבחור בדירה קטנה. אך אם תזכו מהאחרונים, תצטרכו להסתפק בדירות שנשארו בפרויקט. במרבית המקרים נשארות הדירות הגדולות והיקרות יותר ואז, למרות שמחירי הדירות במחיר למשתכן אכן נמוכים מאוד, הם עדיין יכולים להיות גבוהים עבור אנשים אחרים. 

הקושי שמקשה עוד יותר הוא, שאין אפשרות לדעת את המחיר מראש. לכן, חשוב מאוד שתערכו את החישובים המתאימים ותוודאו עוד לפני שאתם מצטרפים לתוכנית שאתם אכן מסוגלים לעמוד במחירים המוצעים באופן כללי. 

איך משלמים על דירות במחיר למשתכן?

  • בדרך כלל, יש לשלם את ההון העצמי עוד לפני שהבנק מעביר את המשכנתא. ניתן לנסות לבקש מהבנק לשלם את ההון העצמי מאוחר יותר, או לפחות חלק ממנו, במידה שיש לכם את הכסף ואתם יכולים להוכיח זאת, לעיתים הבנק יסכים באופן חריג.

 

  • קחו בחשבון שבמהלך תקופת הבניה יהיה עליכם לשלם את השכירות עבור הדירה שאתם עדיין מתגוררים בה ובנוסף תצטרכו כבר להתחיל לשלם את המשכנתא. וודאו שאתם מסוגלים לעמוד בה. אם לא, תוכלו לבקש מהבנק שיתן לכם הלוואת גרייס ואז תשלמו במשך תקופת הבניה רק את הריבית על ההלוואה ואת קרן המשכנתא עצמה, תתחילו לשלם רק לאחר שתעברו להתגורר בדירה הנרכשת. 

 

  • במשכנתא רגילה יש אפשרות להקדים תשלומים לקבלן, כדי לחסוך כסף במידה שמדד תשומות הבניה יעלה. לעומת זאת, במחיר למשתכן, לרוב, התשלומים מתחלקים לשלושה בהתאם לחוזה המוסכם בין הרוכש לקבלן. פרט זה חשוב מאוד לבדיקה עם הקבלן מראש, כדי שלא יהיו מצבים של אי הבנות ואיחורים בתשלומים. 
  • בעבר, כמעט ולא היה מושג בו הקבלנים הסכימו להקדים תשלומים, היום, הדבר אפשרי יותר.

 

  • יש מקרים שהקבלן יסכים להקדים תשלומים, אך עדיין ידרוש את תשלום ההפרש של עליית המדד. במצב כזה תוכלו לנצל את קיבוע הריביות, אך את ההנחה שאמורה לצאת לכם מהצמדת המדד לא תקבלו כאן. נכון, ההפסד הוא משמעותי עבורכם, כיון שההפרש עלול לעלות כמה עשרות אלפי שקלים.

 

  • ישנם מעט קבלנים שלא ידרשו ממכם לשלם את מחיר ההצמדה למדד תשומות הבניה.

חשיבות האישור העקרוני גם במשכנתא למחיר למשתכן

אל תרכשו שום דירה, לפני שקבלתם אישור עקרוני מהבנק. בפרויקטים של המחיר למשתכן מופעל לחץ על הזוכים בהגרלה למהר ולחתום על חוזי הרכישה. נכון שזכיתם, אך מי אמר שתצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתא? אל תפעלו בפזיזות, אל תחתמו על חוזה לפני שאתם יודעים שהבנק יתן לכם בכלל משכנתא. ואם כן, מה יהיה גובהה? האם אתם מסוגלים לעמוד בה?

הדבר הכי נכון לעשות, במשכנתא רגילה ואף במשכנתאות של המחיר למשתכן, להיעזר ביועץ משכנתאות שיעזור לכם בתכנון המשכנתא ובהוצאת אישור עקרוני. אל תתנו ללחץ העכשווי הזה להשפיע על רמת החיים הכלכלית שלכם בעתיד. 

בדקו את זכאותכם לתעודת זכאות

זכאות משכנתא מופקת כתעודה רשמית שניתן לקבל מהרשויות. תעודה זו מזכה אתכם בהנחות משכנתא מסוימות בהתאם לנתונים האישיים שלכם. על פי הנתונים נקבעת דרגת הזכאות שלכם. לפני שאתם רוכשים את הדירה ומוציאים משכנתא, בדקו אם אתם יכולים לקבל תעודת זכאות.

בדרך כלל, האנשים שזוכים בהגרלות מחיר למשתכן, הם גם אלו שיש להם אפשרות לקבל תעודת זכאות, כל אחד בדרגה שונה. בדקו אם מגיע לכם גם. חשוב מאוד שתעשו זאת מספיק זמן לפני ההגרלה כשאתם עדיין פנויים ולא כשהראש שלכם כבר יהיה שקוע ברכישת הדירה ואז אולי לא תנצלו את ההטבה.

התמקחו עם הבנקים על גובה הריביות

אופן ההתמקחות על הריביות במשכנתאות למחיר למשתכן שונה ממשכנתא רגילה. לרוב הריביות שיציעו לכם הבנקים יהיו יקרות יותר, או שכלל לא יסכימו לאשר לכם את האחוז מימון לפי הקבוע בתוכנית. קחו בחשבון שתצטרכו לנהל כאן משא ומתן קשה יותר מהרגיל. מומלץ להפיל את המשימה על איש מקצוע מתאים שיחסוך לכם את העבודה ומתוך הידע והניסיון שיש לו, הוא גם יבצע אותו נכון. צרו קשר עוד היום ואנו נשמח לעזור לכם בעניין.

מה שלמדנו על משכנתא למחיר למשתכן:

משכנתא למחיר למשתכן דומה מאוד למשכנתא רגילה, במסלולים, תנאי ההלוואה וכדומה. יש הבדלים מסוימים ותנאים שונים אותם יש לקחת בחשבון בעת תכנון המשכנתא, לפני רכישת הדירה. הכי חשוב, פעלו נכון והיערכו לכל מצב מראש. צריכים עזרה? אנו כאן לשירותכם.