משכנתא למגרש ובניה עצמית ברחובות

מעוניינים לבנות את הבית שלכם לבד, לפי טעמכם האישי? צריכים לשם כך לרכוש מגרש כדי להקים עליו את הבית? בשונה מרכישת דירת יד שניה או מקבלן, בה אתם מקבלים דירה מוכנה הכוללת את הקרקע שמתחתיה. בבניה עצמית, כל הדאגה של הבניה היא על הראש שלכם. כדי שתצליחו לממן בית בבניה עצמית תצטרכו להוציא משכנתא גם עבור המגרש וגם עבור עלויות הבניה. כיצד הבנק נותן משכנתאות לבניה עצמית? בואו תגלו.

כיצד לוקחים משכנתא לבניה עצמית?

כאן אחוזי המימון מתחלקים לשניים, משכנתא עבור המגרש ומשכנתא עבור עלויות הבניה. נסביר את השוני ביניהם למשכנתא רגילה ואת השוני הקיים בין משכנתא למגרש לבין משכנתא לבניה עצמית.

משכנתא למגרש

גם במשכנתא לבנייה עצמית החוקים זהים למשכנתא רגילה. לכן, הבנק יכול לתת עד 75% מימון לבניית דירה ראשונה. במציאות, הבנק יתן פחות, עד 60% מימון ממחיר המגרש. ולמה? כיוון, שבמקרה של אי עמידה בתשלומי המשכנתא לבנק, יהיה קשה יותר למכור את המגרש. מהסיבה הפשוטה, שיש ביקוש גבוה יותר לדירות מוכנות מאשר למגרשים. במשכנתא זו, הבנק לא ידרוש אישורי בניה, כיוון שהמימון הוא רק עבור המגרש ולא עבור עלויות הבניה.  

אחרי שהבנייה תסתיים תוכלו להביא הערכת שמאי שיעריך את שווי הקרקע לאחר הבנייה וכך תוכלו להשלים את אחוזי המימון ל 75%.

משכנתא לבניה עצמית

במימון בניה עצמית, תצטרכו להגיש לבנק מסמכים המאשרים את הבנייה כמו, היתר בניה, שרטוטי המבנה ועוד. במסמכים תוצג תוכנית הבניה שאושרה עבורכם. בנוסף, הבנק ידרוש לראות הצעות מחיר של קבלנים, הסכמי עבודה עם הקבלן וכדו'. 

גם כאן החוק מאפשר אחוזי מימון כמו במשכנתא רגילה, אך כמו במימון לבנייה עצמית, הבנקים לא נוטים לתת אחוזי מימון גבוהים. למה? לרוב עלויות הבניה רק עולים כל הזמן. ולכן, הבנקים מורידים מעצמם סיכונים מיותרים בנוגע לסיום הבניה. הבנקים מעדיפים להשאיר לעצמם מרווח מסוים של מספר אחוזים, במידה שעלויות הבניה יעלו ואז יוכלו לממן לכם את ההפרש הדרוש. אל תתבלבלו, הבנק לא מתחייב מראש לממן עוד במקרה הצורך… 

כיצד מקבלים את כספי המשכנתא?

במשכנתא למגרש – תקבלו את הכסף בתשלום אחד כמו במשכנתא רגילה. 

משכנתא לעלויות בניה – את הכסף לבניה עצמית תקבלו במספר תשלומים ולא בתשלום אחד כמו במשכנתא רגילה. הסיבה לכך היא, שהתשלום עבור עלויות הבניה גם הוא מתחלק לתשלומים. הקבלן מקבל תשלום על פי התקדמות הבניה. לכן, הבנק מעדיף לשמור על הכסף שהוא לא יתבזבז סתם כך ומעביר אותו בהתאם להתקדמות הבניה. 

את התשלום הראשון הבנק יעביר לכם מיידית. אך את שאר התשלומים הוא יעביר לאחר סיום כל שלב בבניה ורק לאחר ששלח שמאי לבדוק אם העבודה אכן בוצעה. שימו לב, התשלומים מועברים בהתאם לגובה אחוז המימון. כך שלכל שלב, תצטרכו להוסיף את ההון העצמי הדרוש לאותו שלב.

כיצד מרכיבים את המשכנתא?

בגלל שהמשכנתא לעלויות בניה מועברת בתשלומים, יש הגבלות מסוימות על המינון האפשרי למסלול בריבית קבועה. ריבית קבועה תוכלו לקחת רק עבור הפעימה הראשונית שהבנק מעביר לכם. וזה, בגלל שהבנק אינו יודע מה יהיה גובה הריביות בעתיד. אנו ממליצים לכם לנצל את המסלול הקבוע ככל האפשר ולקחת אותו לכל הפעימה הראשונה.

מה יש לקחת בחשבון לפני שלוקחים משכנתא לבניה עצמית?

  1. עלויות בניה – קחו בחשבון את כל ההוצאות הצפויות לבניה. מומלץ לעשות זאת בעזרת איש מקצוע. לסכום שיצא לכם הוסיפו מרווח של כ-20% עבור הוצאות לא צפויות, כדי שלא תישארו תקועים במידה שעלויות הבניה גבוהות יותר ממה שצפיתם. עם הערכה זו פנו לבנק לבקש משכנתא.
  2. בניית תמהיל משכנתא – במשכנתא למגרש יהיה כדאי לשלב ככל האפשר מסלול בריבית קבועה לא צמודה כיוון שבמשכנתא לעלויות בניה תוכלו לקחת מסלול זה רק על הכסף הראשוני שתקבלו.
  3. כשאתם בונים תמהיל משכנתא, קחו בחשבון את שתי המשכנתאות. על מנת שתוכלו לקבוע בתמהיל את המועדים לשחרור כל תשלום. יתכן שלאחר סיום הבניה כבר לא תתאים לכם המשכנתא שלכם, תוכלו לבצע עבורה מחזור בהתאם לצרכים החדשים שלכם.

לסיכום:

משכנתא לבניה עצמית מורכבת יותר ממשכנתא רגילה וזאת חוץ מהתהליך הארוך והמייגע של הבניה עצמה. יש כאן אחריות רבה, שיקולים כבדים שיש לקחת בחשבון והכי קשה, בירוקרטיה רבה שיש לנהל. בבניה עצמית, הקושי גדול יותר ביחס לרכישת דירה מוכנה, אך גם הרווח הוא בהתאם.

בסוף, עוד יגיע הזמן שתמצאו את עצמכם עם הבית שחשקתם בטעם האישי שלכם. כדי שתעברו את תהליך לקיחת המשכנתא באופן האופטימלי, פנו לאיש מקצוע שיכוון וילווה אתכם לאורך כל התהליך עד לקבלת כספי המשכנתא, בתנאים הטובים ביותר ובהתאם לצרכים הספציפיים שלכם. 

רוצים לתכנן משכנתא לבניה עצמית? למה אתם מחכים? השאירו פרטים ונעשה את זה ביחד.