מהם מאפייני מסלולי ריביות המשכנתא?

רוצים להכיר את מאפייני כל מסלול משכנתא? הגעתם למקום הנכון. כאן תקבלו מידע על מאפייני מסלולי הריביות השונים. 

בהלוואת משכנתא קיימים סוגי מסלולי ריביות מגוונים. תוכלו לשלב כמה מהם לתוך תמהיל משכנתא אחד. ישנם מספר מסלולים וריביות שהם הנפוצים ביותר. אם אתם לפני לקיחת המשכנתא הראשונה שלכם, יתכן והם יהיו חדשים עבורכם. לכן, ריכזנו עבורכם את סוגי המסלולים הנפוצים ביותר.

חשוב לדעת! לכל מסלול יש את היתרונות והחסרונות שלו. ומה שחשוב הוא, לנסות למצות את מירב התועלת שבכל מסלול ולהתאים אותו באופן שהיתרונות יבלטו על החסרונות. כמו שהצרכים האישיים שלכם שונים בין אחד לשני, כך גם הרכב תמהיל המשכנתא יהיה שונה. העתקת תמהיל משכנתא זהה לזו של חבר היא טעות גדולה. כל אחד עומד במקום אחר בעל יכולות שונות.

מסלול בריבית קבועה צמודה למדד

ריבית ידועה מראש ואינה משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה. במסלול זה הריבית קבועה אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. 

במסלול זה מחיר ההלוואה עשוי להשתנות בעקבות המדד. הריבית והמדד משפיעים על יוקר ההלוואה בכלליות, אך הם מורגשים בעיקר בהחזרים החודשיים. ולכן, במסלול זה יתכנו שינויים בהחזר החודשי, כתוצאה מהשינויים במדד. בחישוב משכנתאות, מומלץ להסתכל על התמונה הגדולה ולראות כיצד המסלולים משפיעים על המחיר הכללי של המשכנתא ועל ההחזר החודשי.

לדוגמא: לקחתם מסלול בגובה 300,000 ש"ח, ההחזר החודשי הוא בסך 1,500 ש"ח. הקרן =  1,000 ש"ח והריבית = 500 ש"ח. מצב המדד – עלה ב-2 אחוז. במצב כזה, הקרן תעלה ל – 1,020 ש"ח. אם יתרת ההלוואה הייתה אמורה לרדת בגין ההחזר ולהיות שווה ל 299,000 ש"ח, בגלל העלייה במדד היתרה תעמוד על 304,980 ש"ח (נוספו שני אחוזי העלייה במדד).

יתרונות:

  • הריבית לא משתנה כלל. 
  • ישנו סיכוי כלשהו שמחיר הקרן ירד בהתאם למדד.

חסרונות: 

  • הסיכון הכרוך בהצמדה למדד. אם המדד עולה גם מחיר הקרן עולה ואם העליה משמעותית היא עשויה לייקר את המשכנתא בעשרות אלפי שקלים.
  • עמלת פירעון מוקדם – במסלול זה קיים עמלת פירעון מוקדם אותה תצטרכו לשלם במידה ואתם מעוניינים לפרוע את החוב מוקדם. עמלה זו היא לרוב גבוהה מאוד ועלולה להגיע לכמה עשרות אלפי שקלים.
    העמלה מחושבת על פי הפער שבין גובה הריבית שקיבלתם לזו הממוצעת בזמן הפרעון, כפול מספר השנים שנותרו עד לסיום תקופת ההלוואה.

בשורה התחתונה,

במסלול זה הריבית היא קבועה וההצמדה למדד היא המסכנת את המשכנתא. הסיכון הוא בעליית יתרת הקרן, כשמצד שני, אין סיכוי שגובה הריבית ירד או יעלה. קיים סיכוי קטן שגובה ההחזר החודשי ירד, במידה שיש ירידות במדד, אך עד לתקרה מסוימת. בנוסף, יש את המחיר של עמלת פירעון מוקדם. ההלוואה היא ארוכה מאוד ויתכן שתרצו לפרוע אותה בהמשך, אם זה במחזור משכנתא או שהתמזל מזלכם ויש לכם את הכסף לפרוע אותה.

מסלול בריבית משתנה צמודה למדד

במסלול זה, הקרן צמודה למדד אך הריבית משתנה בתחנות מסוימות, כל כמה שנים, לפי מה שסוכם מראש. ברוב המקרים, תחנות השינוי הן כל 5 שנים, תוכלו לקחת מסלול בו הריבית משתנה כל שנה או שנתיים או אפילו עשר שנים. בין תחנה לתחנה הריבית נשארת קבועה. במסלול זה לא תצטרכו לשלם עמלה על פירעון מוקדם.

יתרונות:

  • אם תרצו לפרוע את החוב מוקדם לא תצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם. זה יכול להיות חיסכון משמעותי עבורכם.

 

חסרונות

  • הריבית לא קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה ולכן לא ניתן לצפות את גובהה מראש. קיים סיכון כלשהו שגובה הריבית יעלה בתחנות השינוי.
  • קיים סיכון שגובה הקרן יעלה בעקבות ההצמדה למדד וכמובן יוביל גם לעלייה בהחזר החודשי. מה שקורה זה, שהוא משפיע גם על מחיר הריבית אותו תשלמו. כאשר הקרן עולה, גם גובה ההחזר על הריבית מתייקר. 

בשורה התחתונה,

במסלול זה יהיה לכם חוסר וודאות בנוגע לעתיד הריביות וגובה הקרן, אך מצד שני תרוויחו את החיסכון בעמלת פירעון מוקדם. המסלול יכול להתאים למי שיש לו צפי לכך שתהיה לו אפשרות לפרוע את החוב מוקדם.

מסלול הפריים

הקרן לא צמודה למדד אך הריבית היא ריבית פריים. ריבית הפריים היא ריבית המתבססת על ריבית עוגן הבנקים ועל ריבית בנק ישראל. הריבית מתעדכנת אחת לחודש ולכן היא נחשבת לפחות יציבה. 

יתרונות

  • הקרן לא צמודה למדד. לכן היא לא תשתנה אף פעם.
  • אין עמלה על פירעון מוקדם.

חסרונות:

  • הריבית אינה קבועה והיא יכולה להשתנות מדי חודש וחצי, ללא הודעה מראש.

בשורה התחתונה,

במסלול זה הקרן תשאר קבועה לתמיד אך סיכון הריבית גבוה יחסית. אם ריבית הפריים נמוכה למשך תקופה ממושכת ואין צפי שהיא תעלה, היא הופכת למסלול זול מאוד. אך חוסר הוודאות עדיין קיים, הריבית יכולה להשתנות גם מבלי שציפינו לכך.

מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד

במסלול זה הקרן והריבית ישארו קבועים לתמיד. אין שינויים ואין חוסר וודאות. מסלול זה נראה משתלם מאוד, אך מצד שני הוא גם יקר ויש בו עמלת פירעון מוקדם גבוהה מאוד. 

יתרונות

  • ריבית שלא משתנה לעולם.
  • קרן קבועה ולא צמודה למדד.

חסרונות:

  • הריבית שלו גבוהה מאוד ולכן, היא הופכת את המסלול ליקר מאוד.
  • קיימת עמלה על פירעון מוקדם. בגלל שהריביות גבוהות, העמלה תצא גם כן גבוהה מאוד.

בשורה התחתונה,​

במסלול זה אין סיכונים, הכל ידוע מראש. אך מה שהופך אותו לפחות משתלם, הוא המחיר שיש לשלם עבורו והוא יקר מאוד. לרוב לא יהיה שווה לפרוע מסלול זה, בגלל העמלה הגבוהה שתצטרכו לשלם.

מסלול בריבית משתנה לא צמודה למדד

במסלול זה הקרן אינה צמודה למדד ולכן היא תשאר קבועה לתמיד. הריבית משתנה בתחנות השינוי בהתאם לעוגן שנקבע מראש (ריבית אג"ח/מק"מ). כלומר, ההחזר החודשי ישאר קבוע בין תחנה לתחנה. במסלול זה ההחזרים החודשיים אינם חווים תנודתיות אלא אחת לתקופה. כיוון שהשינויים בריביות הם לרוב, אחת לחמש שנים. המסלול יתאים למי שמעוניין לדעת מראש מה צפוי לו בתקופה הקרובה. 

יתרונות:

  • הקרן נשארת קבועה לתמיד ואינה צמודה למדד.
  • עמלת פירעון מוקדם – לא קיימת או נמוכה מאוד. אם תפרעו את החוב בתחנת השינוי לא תשלמו עמלת פירעון כלל. אך, אם תפרעו אותה בין התחנות, תשלמו עמלה שתחושב עד לתחנת השינוי הבאה בלבד ולא ביחס לכל השנים שעוד נותרו לסיום ההלוואה. כך שהיא תצא נמוכה יותר.

חסרונות:

  • ריבית משתנה אחת לתקופה.

בשורה התחתונה,

מסלול בעל סיכון נמוך יחסית. ללא חשש לעליות עקב המדד.

מסלול צמוד למט"ח - מטבע חוץ (דולר, יורו, פרנק ועוד)

המסלולים בסוגי המט"ח השונים פועלים באופן יחסית זהה. הריבית משתנה אחת ל-3 או 6 חודשים. מסלול מט"ח כולל בתוכו שני סוגי מסלולים:

  1. הלוואה שלוקחים במט"ח ומחזירים אותה במט"ח.
  2. הלוואה שלוקחים בשקלים אך היא עשויה לעלות או לרדת בהתאם לשינויים במט"ח. 

יתרונות:

  • קרן לא צמודה למדד.
  • לא קיימת עמלה על פירעון מוקדם.

 

חסרונות:

  • יתרת הקרן משתנה בהתאם לשער ריבית הליבור. אם אתם מעוניינים לפרוע את החוב מוקדם, כדאי שתבדקו  את שער המט"ח, אם הוא גבוה אתם עלולים לשלם ביוקר.
  • הריבית משתנה לעיתים קרובות יחסית.
  • סיכון גבוה בעקבות חוסר הוודאות בנוגע לעתיד של שער המט"ח.

בשורה התחתונה,

מסלול שמומלץ לשלב אותו בחלק קטן מההלוואה. יכול להיות טוב עבור לווים שיש להם הכנסות במטבע חוץ. 

כפי שאמרנו בהתחלה וגם ראיתם כאן, לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות, החכמה היא לשלוף את המתאימים לכם ולשלב ביניהם במינונים הנכונים. צרו קשר עוד היום ואנו בחברת המפתח למשכנתאות נעזור לכם לתכנן יחד איתכם את תמהיל המשכנתא המנצח עבורכם.