דף הבית » מהם השלבים ללקיחת משכנתא?
מהם השלבים ללקיחת משכנתא?
כיצד לוקחים משכנתא? מאיפה מתחילים? מה צריך לדעת קודם? לקיחת משכנתא אינה פעולה פשוטה כל כך והיא גם לא מתבצעת תוך יום. לפני שאתם ניגשים אליה חשוב שתדעו מראש, מה מחכה לכם, על מנת שתבצעו את הדברים היטב. על מנת להקל עליכם, הכנו עבורכם כאן כתבה המפרטת באופן כללי את כל השלבים שתצטרכו לעבור בדרך למשכנתא שלכם. הישארו אתנו עד הסוף כדי שלא תפספסו שום שלב.
הבנק בודק את העבר הכלכלי שלכם
בשלב זה הבנק ידרוש ממכם להציג מספר מסמכים אישיים המדווחים על ההתנהלות הכלכלית שלכם בחודשים האחרונים:
תעודת זהות – הבנק בודק את העבר בנקאי שלכם, על מנת לוודא שהוא היה חלק ללא חריגות משמעותיות כגון: צ'קים שחזרו, חריגות בחשבון, אי עמידה בתשלומי הלוואות או כרטיס אשראי, התראות ועוד.
שלושה תלושי משכורת אחרונים – הבנק בודק את גובה השכר שהרווחתם בשלושת החודשים האחרונים, על מנת לוודא שאכן תצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתא כפי שאתם מצהירים.
דפי עובר ושב של החשבון האישי שלכם בשלוש החודשים האחרונים– הבנק בודק את הנתונים של החשבון שלכם, על מנת לוודא כי בחשבון שלכם אכן מצויינים ההכנסות שהצגתם. הוא בודק מה גובה ההוצאות שלכם, כדי לוודא שנשאר לכם כסף פנוי לתשלומי המשכנתא. הבנקים מאפשרים גובה החזר חודשי בהתאם ליכולת ההחזר החודשית של הלווה. יכולת ההחזר נקבעת לרוב בסכום השווה לשליש מגובה ההכנסה הפנויה של הלווה.
קבלת אישור עקרוני
אישור עקרוני תקבלו לאחר שהבנק בדק את הנתונים הכלכליים שלכם והגיע להחלטה שאכן אין סיכון לתת לכם משכנתא. באישור הוא מסכים לתת לכם את המשכנתא בתנאים שקבעתם ביניכם. האישור ניתן ללא התחייבות מצד הבנק לתת לכם את המשכנתא, ואף לא מצדכם, לקחת אותה. כל עוד לא חתמתם על הטפסים, כל אחד יכול לחזור בו. האישור בתוקף עד שלושה חודשים. אם לא לקחתם את המשכנתא תצטרכו להגיש מחדש את המסכים שהבנק מבקש.
בדיקת נסח טאבו
בשלב זה הבנק ידרוש ממכם להציג את נסח הטאבו, השייך לנכס המדובר. נסח טאבו הוא מסמך המציג את זהותו של הנכס, כגון: מיקום הנכס, בעליו, גודלו ועוד. הבנק בודק אם הנתונים הרשומים בטאבו על מנת לוודא את תקינותו החוקית, ביניהם: האם הנכס רשום כפי שאתם מציגים אותו, האם הנכס רשום על הבעלים שאתם מציגים, האם אין בנכס חריגות בניה שאסורים על פי חוק, האם אין הערות אזהרה על משהו ועוד.
השלמת עסקת הרכישה
לאחר שהבנק עבר את שלב ההיכרות איתכם ועם הנכס והתרשם לטוב, הוא מאשר את המשכנתא. לאחר שיש לכם אישור משכנתא, תוכלו לחתום על חוזה רכישה עם בעל הנכס. אך חשוב מאוד, עד שלא קבלתם אישור עקרוני מהבנק, אל תחתמו על שום חוזה. זאת כיוון שאינכם בטוחים עדיין שהכסף מאושר לכם. הרי אם הבנק לא יתן לכם את המשכנתא בסופו של דבר, יהיה עליכם לרכוש את הנכס ולעמוד בתשלומים ובהתחייבויות, על פי החוזה שחתמתם עליו.
הרכבת תמהיל משכנתא
לפני שאתם ניגשים לבנק, בנו לכם תוכנית משכנתא, בהתאם לצרכים וליכולות הכלכליות שלכם. בהלוואת משכנתא קיימים סוגי מסלולים ותנאים רבים ומגוונים. ניתן לקחת משכנתא בשילוב של מספר סוגי מסלולים בתמהיל משכנתא אחד. רצוי לתכנן משכנתא יחד עם יועץ משכנתאות שיבנה יחד איתכם תמהיל משכנתא בהתאם למצב הכלכלי שלכם בהווה, עם מבט לעתיד. לאחר שיש לכם תוכנית משכנתא מוכנה, פנו לבנקים לקבל הצעות בהתאם. כך תוכלו לסגור על עסקה משתלמת.
פתיחת תיק משכנתא וחתימה על מסמכים
השגתם את ההצעה המתאימה עבורכם? הבנק אישר? מזל טוב. בשלב זה הבנק יפתח לכם תיק משכנתא ויבקש ממכם לחתום על מסמכי ההלוואה.
עריכת בטחונות
סיימתם עם החתימות? כעת הבנק ידרוש מכם להשלים לו את הביטחונות על המשכנתא, ביניהם: שיעבוד הנכס, רכישת ביטוח משכנתא הכולל ביטוח מבנה וביטוח חיים ועוד.
העברת בטחונות לבנק
לאחר שערכתם את הביטחונות שהבנק דרש, עליכם להעביר לבנק את האישורים המעידים על השלמת ביצועם כראוי.
בחינת תקינות הבטחונות
הבנק בודק את הבטחונות, אם הם אכן תקינים ומתאימים לעסקה. במקרה של חריגה מסוימת, הבנק ידרוש לשנותם. אם הכל בסדר, הבנק יאשר את הבטחונות, יסגור את העסקה ויעביר לכם את כספי המשכנתא, בשעה טובה.
חשוב שתדעו
גם אם הבנתם את התהליך ללקיחת משכנתא, כל שלב מהשלבים שהצגנו כאן, הוא תהליך בפני עצמו שלוקח זמן וכרוך במושגים ובדרישות חדשים. לכן, חשוב להיעזר בשירותי ייעוץ משכנתאות שיתן לכם הסבר מלא על כל שלב בהתאם לנתונים האישיים שלכם. השאירו פרטים כאן ומומחה משכנתאות מטעמנו יצור איתכם קשר וילווה אתכם באופן אישי עד לקבלת המשכנתא הרצויה עבורכם.
כמובן שאנו רוצים לתת לכם הזדמנות להכיר את המקצועיות שלנו ולכן, פגישה ראשונה היא ללא כל התחייבות מצידכם.
גובה ההון העצמי הנדרש נגזר מגובה אחוז המימון שהבנק מוכן לתת. איך תדעו כמה אחוזים הבנק מוכן לממן? לצורך כך תוכלו לראות בתושה הבאה את גובה אחוזי המימון ואת הנתונים הקובעים אותם.
חשוב להבין כי אחוז המימון מחושב בהתאם למחיר הדירה שברצונכם לרכוש. בנק ישראל קבע חוקים לגבי גובה אחוז המימון המקסימלי אותו הבנקים יכולים לתת ללווים על פי נתונים מסוימים. את שאר הכסף, עליכם להביא בעצמכם כהון עצמי להתחלת העסקה.
לדירה ראשונה: גובה אחוז מימון מקסימלי – 75%. ההון העצמי הנדרש- 25%. לדוגמא: ערך הדירה = מיליון ש"ח. אחוז מימון יהיה שווה – 750,000 ש"ח. הון עצמי שיש להביא – 250,000 ש"ח.
למשפרי דיור (מוכרים דירה קיימת וקונים חדש): גובה אחוז מימון מקסימלי – 70%. ההון העצמי הנדרש – 30%. לדוגמא: ערך הדירה = מיליון ש"ח. אחוז מימון יהיה שווה – 700,000 ש"ח. הון עצמי שיש להביא – 300,000 ש"ח.
לדירה שניה: גובה אחוז מימון מקסימלי – 50%. הון עצמי – 50%. לדוגמא: ערך הדירה = מיליון ש"ח. אחוז מימון – 500,000 ש"ח. הון עצמי שיש להביא 500,000 ש"ח.
דירה במחיר למשתכן: גובה אחוז מימון מקסימלי – 75% מערך הדירה בשוק ולא מהמחיר המסובסד שקבלתם מהמדינה. זאת אומרת שאחוז המימון ביחס למחיר הדירה בפועל, יכול להיות גבוה יותר מ- 75%. ההון העצמי הנדרש יהיה – 25%, או אפילו פחות. אך הוא לא יפחת מ – 100,000 ש"ח. כלומר, 100,000 ש"ח יש להביא בכל מקרה. ההטבה ניתנת לתקרת ערך דירה בסך 1,800,000 ש"ח.
הבנק מצידו מוריד מעצמו כל סיכון אפשרי לגבי החזר ההלוואה ולכן דורש שהלווה ירכוש ביטוח חיים. ביטוח חיים מהווה סוג של ביטחון לבנק לכיסוי ההלוואה. במקרה שהלווה נפטר ולא נשאר מי שימשיך לשלם את ההלוואה, חברת הביטוח תכסה את יתרת המשכנתא. ביטוח חיים מונע מצב בו עול המשכנתא נופל על השאירים של הלווה שאולי לא יצליחו לעמוד בו. הביטוח מכסה את ההלוואה שנותרה והבנק מקבל את כספו.
מחיר ביטוח חיים משתנה בין מבוטח אחד לשני. לרוב המחיר נע בסביבות ה-80 ש"ח לחודש בעור בני זוג. חברות הביטוח מחשבות את מחיר הביטוח בהתאם לרמת הסיכון שלהן לגבי המבוטחים. לכן, הן לוקחות בחשבון את גיל המבוטח ואת מצב בריאותו. ככל שהמבוטח מבוגר יותר, הוא ישלם יקר יותר וכך גם לגבי מבוטח בעל מחלות רקע שישלם מחיר גבוה יותר בגלל הסיכון הנשקף לחייו.
אישור עקרוני מקבלים מהבנק, במחלקת משכנתאות. לאחר שהבנק יאשר לכם את המשכנתא באופן עקרוני הוא ינפיק לכם מסמך אישור עקרוני. אישור עקרוני תוכלו לבקש בכל בנק. ולא רק בבנק שמנהל את חשבון הבנק שלכם.
בהחלט. האישור תקף לשלושה חודשים, הריביות נשמרות ל-24 יום ממועד קבלתו. לאחר מכן, אם תרצו לקבל משכנתא, תצטרכו לבצע את תהליך בקשת אישור עקרוני מחדש. הזמן קצר מאוד, ולכן יש לקדם תהליכים במהירות, על מנת שלא תפספסו את תנאי המשכנתא שאושרה עבורכם באופן עקרוני. יועץ משכנתאות מנוסה רגיל לפעול בהתאם ללוח הזמנים הקצר של אישור עקרוני. ולכן הוא יצליח גם לקדם לכם את העניין במהירות, על מנת שתספיקו לנצל את תנאי המשכנתא בהתאם לאישור עקרוני. מהרו לפנות למתכנני המשכנתאות שלנו בכדי שיתחיל לעבוד על המשכנתא שלכם כבר היום.
תמהיל משכנתא נכון הוא תמהיל משכנתא התואם את הצרכים ואת היכולות האישיות שלכם. כדי לבנות משכנתא נכון, חשוב קודם להבין מהו המצב הכלכלי האישי שלכם כגון: יכולת ההחזר החודשי, גובה הון עצמי וכדומה. אל תשכחו שמשכנתא היא הלוואה לתקופה ארוכה ולכן חשוב לקחת בחשבון גם שינויים צפויים בעתיד, על מנת להוריד סיכונים אפשריים ליכולת ההחזר ההלוואה שלכם. תמיד כדאי לקחת יועץ משכנתאות שיתכנן יחד איתכם את המשכנתא שלכם. אנו כיועצי משכנתאות נשמח לתרום עבורכם מניסיוננו האישי בהרכבת משכנתאות מוצלחות ללווים אחרים.
קבלת משכנתא בפועל היא תהליך שלוקח זמן רב. כדי לקבל את המשכנתא יש לבצע פעולות רבות בהתאם לדרישות כגון: בדיקת שמאי, הבאת נסח טאבו וכדומה. תתחילו את התהליך מספיק זמן קודם, כדי שהעברת המשכנתא לא תתעכב בזמן שכבר תזדקקו אליו. פנו ליועץ המשכנתאות שלנו עוד היום על מנת שיוכל לנהל לכם את הזמן נכון עד לקבלת המשכנתא שלכם.
זמן קבלת המשכנתא משתנה מלקוח ללקוח בהתאם לנתוני העסקה שלו. ההמלצה שלנו היא לפנות ליועץ משכנתאות כבר 3 חודשים לפני שרוצים את כספי המשכנתא. כמה שיותר מוקדם יותר טוב.
משכנתא היא הלוואה שהבנק נותן כדי לרכוש נכס. אך כדי לקבל את המשכנתא, הבנק דורש לשעבד את הנכס לטובת המשכנתא כמשכון להחזרת ההלוואה. בנוסף, אם יש לכם נכס בבעלותכם המלאה, כלומר סיימתם לשלם את המשכנתא ואין עליו שיעבוד, תוכלו לקבל משכנתא לכל מטרה על ידי שיעבוד הנכס לבנק כמשכון להלוואה.