מה זה עוגן משכנתא ואיך זה משפיע על המשכנתא שלנו?

אחד המושגים המאוד משמעותיים בתהליך המשכנתא הוא עוגן המשכנתא. אך על אף שהמושג משמעותי מאוד ומשליך על המשכנתא, הוא מושג פחות ידוע ומוכר. למעשה המושג עוגן המשכנתא הוא מרכיב של מסלול משכנתא אך הוא הרבה פחות מוכר. הבנקים משום מה לא מעוניינים שהלקוחות שלהם יבינו מה זה עוגן משכנתא ואת ההשלכות שלו על המשכנתא לכן הם לא מנדבים טיפה של הסבר ומידע על הנושא. 

בכתבה הבאה נסביר מה זה עוגן משכנתא. אילו סוגים של עוגני משכנתא קיימים ואיך הם משפיעים על המשכנתא שלנו. 

אז מה זה עוגן משכנתא?

עוגן המשכנתא זו החוקיות שלפיה משתנה ריבית המשכנתא. לדוגמא אדם שלוקח מסלול בפריים 0.5- אז הפריים 0.5- זה העוגן שלו. אם עכשיו הפריים שווה 1.6% הריבית שלו תהיה 1.1% אך ברגע שהפריים יעלה ל 3% הריבית שלו תעלה גם היא ל 2.5%.  עוגן המשכנתא הוא משתנה קבוע מראש שמשליך על המשכנתא שלכם ומעמיד אותה ואת ההחזר החודשי בפני שינויים של ירידה ועליה. אם הפריים ירד ל 1.5% גם הריבית תרד ל 1%. במקרה שלנו במסלול הפריים העוגן הוא השינויים שמנהיג בנק ישראל בגובה הריבית. ריבית הפריים היא רק עוגן אחד מתוך 5 סוגים של עוגנים:

  • עוגן פריים – על פי בנק ישראל.
  • ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה על פי עוגן כמו אג"ח או ניירות ערך.
  • עוגן ריבית משתנה כל חמש שנים לא צמודה על פי עוגן שנקבע מראש.
  • עוגן לייבור, מט"ח דולר או אירו. הריבית משתנה על פי השינויים בשערי המט"ח.
  • עוגן ריבית משתנה כל שנה, גם על פי אג"ח. העוגן נקרא גם עוגן מק"מ שזה אומר מלווה קצר מועד.

איך העוגן משפיע על ההחזר החודשי?

העוגן בעצם משפיע על ריבית המשכנתא ומשם בהשפעה ישירה על ההחזרים החודשיים שלכם. כל עוגן משתנה בתדירות שונה ובצורה אחרת. הפריים לדוגמא משתנה לפי ההחלטות של בנק ישראל ואילו שאר העוגנים מושפעים מהסחר במניות, איגרות חוב, הכלכלה הישראלית והעולמית. כל שינוי פתאומי בעוגן המשכנתא עלול לגרום להחזרים החודשיים שלכם לזנק למספרים בלתי מוכרים. לכן, בעת בניית התמהיל שימו לב שעלולים לחול שינויים בעוגני המשכנתא וממילא בהחזר החודשי. כאשר אתם בוחרים מסלולים בדקו עם כלכלנים מה הצפי של השינויים שיחולו בעוגן. התייעצו עם יועץ משכנתא ולפי זה תבנו את התמהיל. חשוב לציין שבמקרה שהעוגן השתנה למצב שאין אפשרות לעמוד במשכנתא ניתן לבצע מיחזור משכנתא.

ריבית הפריים לא תישאר אפסית לתמיד

כיום המסלול הכי מבוקש והכי זול הוא הפריים ואנשים לוקחים בו חלק נכבד מהמשכנתא שלהם. סביר להניח שעוד כמה שנים ריבית הפריים תעלה ואז ההחזרים החודשיים יזנקו. רק בשביל להבין, היום ריבית הפריים עומדת על 1.6% והיו תקופות שריבית הפריים עמדה על 8%. כך שבהחלט תשלומי המשכנתא עלולים להתנפח. 

מה עושים במקרה כזה?

במקרה שתשלומי המשכנתא תופחים בעקבות עוגן המשכנתא הפתרון הוא לעשות מיחזור משכנתא. שימו לב, כדאי מראש לקחת מסלולים שאין בהם עמלת פירעון מוקדם. במיחזור משכנתא יש צורך לשלם עמלת פירעון מוקדם וזה סכום לא מבוטל. לכן' קחו בחשבון שאם לקחתם עוגן משכנתא שעלול לעלות את ההחזרים החודשיים סביר להניח שתצטרכו לעשות מיחזור משכנתא וכדאי שתדאגו מראש שלא תצטרכו לשלם עמלה של פירעון מוקדם.

בנו תמהיל משכנתא בטוח

כמו שאמרנו' עוגני המשכנתא עלולים להשתנות ולכן בבניית התמהיל צריך לבחון היטב את העניין. בכלל' עדיף לקחת עד כמה שאפשר מסלולים ללא עוגנים וללא סיכונים כמו מסלול קל"צ. יועץ המשכנתאות שלכם יבנה עבורכם תמהיל ויבדוק את מצב העוגנים והצפי לשינויים לעתיד.

בחברת המפתח למשכנתאות רחובות יועצי המשכנתאות הם בנקאים וכלכלנים לשעבר שיוכלו לחזות את עוגני המשכנתא ולבנות תמהיל אסטרטגי וחכם שינצל את כל עוגני המשכנתא.

לקביעת פגישת ייעוץ חינם עם המומחים של חברת המפתח למשכנתאות רחובות, הקליקו!