האם נשלם פחות על הצמדה למדד תשומות הבניה? הכל על החוק של קושניר!

כל מי שרכש פעם דירה מקבלן מבין על מה הסער. מה שהולך בחודשים האחרונים בשוק זו קטסטרופה של ממש. מחיר דירה צמוד למדד תשומות הבניה ואילו המדד מזנק מידי חודש ומייקר את מחיר דירה. רוכשי דירה מקבלן סיפרו על כך שהם שילמו 200,000 ש"ח יותר על דירה שלהם בעקבות ההצמדה.

 

בתוך כל הבלגן והכאוס בנושא הוחלט שחייבים לבדוק האם ההצמדה למדד תשומות הבניה אכן מוצדקת ואם אפשר לעשות שינוי בנושא לטובת הרוכשים כדי למנוע משבר עתידי בשוק הנדל"ן למגורים.

למה צריך להצמיד את מחירי הדירות למדד תשומות הבניה?

כאשר רוכשים דירה מקבלן היא עדיין אינה מוכנה. הקבלן עדיין לא יודע מה יהיו הוצאות הבניה. מחשבים אומנם הכל מראש אך אם מחירי הברזל יעלו זה לא מה שהוא לקח בחשבון. אם כל הדירות בפרויקט נמכרו כבר במחיר מסוים ולמשל מחיר הברזל שהוא מרכיב דומיננטי בבניה יוכפל, הקבלן עלול למצוא את עצמו מול שוקת שבורה. ההוצאות הרבה יותר גדולות ממה שחשב וההכנסות על הדירות זהות. הקבלן עלול לצאת מכך בהפסדים ואף להתמוטט לחלוטין. חשוב להבין שאחוזי הרווח של היזם מחושבים היטב וכל תזוזה מהתכנון העסקי עלולה למוטט את העסק כולו.

כדי למנוע מצב כזה מצמידים את התשלומים למדד תשומות הבניה. אלו שרוכשים דירה מקבלן משלמים בפעימות, לא את הכל בפעם אחת. מצמידים את התשלומים הללו למדד תשומות הבניה שמודד את מחירי עלות הבניה ואם חלה עליה במדד תשומות הבניה גם התשלומים יהיו גבוהים יותר בהתאם והקבלן לא יצטרך לספוג לבדו את התייקרות עלויות הבניה.

על מה שכחו לחשוב?

הבעיה ששכחו לקחת נתון אחד בחשבון. את חלק הארי ממחיר דירה תופסת הקרקע. המחיר של הקרקע כבר לא מטפס ליזם, הקרקע כבר נרכשה. לא הגיוני לדרוש להצמיד את כל מחיר דירה שמורכב גם מעלות הבניה וגם מעלות הקרקע למדד תשומות הבניה. הרוכשים משלמים הרבה יותר מכיסוי העליה במדד הם לא רק סופגים את ההתייקרות אלא מוסיפים רווחים נוספים ליזם.

קושניר עושה  סדר במחירי הדיור!

קושניר עשה חישוב ומצא שעלות הבניה למ"ר עומדת על 5,500 ש"ח. אי לכך החליט קושניר שרק הסכום הזה יוצמד למדד תשומות הבניה כלומר אם דירה היא של 80 מ"ר הסכום שיוצמד למדד הוא 5,500 ש"ח כפול 80 שבמקרה שלנו מגובר ב 440,000 ש"ח. רק הסכום הזה יוצמד למדד תשומות הבניה במקום מחיר דירה כולה.

מה יהיו ההשלכות של השינוי בהצמדה למדד תשומות הבניה?

הדיירים יוכלו לנשום לרווחה, מחירי הדירות מקבלן ירד משמעותית. היזמים יקבלו את מה שהם צריכם לקבל כדי לא להפסיד מהתייקרות עלות הבניה ויפסיקו להרוויח על חשבון הרוכשים… עד שזה יקרה, יקח זמן. לקבלת ליווי מקצועי ויעיל בתהליך קבלת משכנתא פנו ליועץ משכנתאות מומחה שימנע ממכם לשלם יקר על הדירה שלכם.