בדרך למשכנתא? הכירו את שפת המשכנתא

אתם בדרך לקחת משכנתא? שימו לב, בתהליך לקיחת המשכנתא, תתקלו בהרבה מושגים חדשים שלא הכרתם. עולם המשכנתאות רווי במושגים מורכבים וזרים ללווה הממוצע. על מנת שתבינו את המילים ש"יזרוק" לכם נציג המשכנתאות בבנק, קבצנו עבורכם הסבר על רשימת מושגים הקשורים למשכנתא. 

מדריך לקיחת משכנתא

מהן אדמות מנהל?

אדמות מנהל הן קרקעות המשתייכות לגוף ממשלתי המנהל את האדמות בארץ. גוף זה מכונה "מנהל מקרקעי ישראל". גוף זה מבצע את רישום השעבודים לקרקעות. הוא אחראי גם לחקיקת ואכיפת החוקים השייכים לחכירה והתשלום לגביה. חכירה היא השכרת האדמות ממנהל האדמות למשך תקופה של 49 – 99 שנים. הבנקים מסתמכים על גוף זה כאל הטאבו.

מה זה אובליגו?

אובליגו הוא סך ההתחייבויות שיש לבעל החשבון לבנק. ההתחייבויות יכללו הלוואות, מסגרת אשראי, ניצול כרטיס אשראי, משכנתא ועוד.

מהו אכ"מ?

אכ"מ – אין כיסוי מספיק. מצב בו בקשתם להעביר סכום כסף מסוים לפלוני באמצעות צ'יק/הוראת קבע והבנק לא כיבד זאת, כיון שלא היה מספיק כסף בחשבון כדי לבצע זאת. כלומר לא היה כיסוי לסכום אותו רציתם להעביר. לדוגמא: היה בחשבון 1,000 ש"ח ואתם ביקשתם להעביר 1,500 ש"ח. חסר 500 ש"ח ולכן ההעברה לא תאושר.

מה זה אג"ח?

אג"ח – אגרות חוב. מדינות ומוסדות בארץ ובעולם כולו גיבשו לעצמם דרך מקורית להשיג כספים במצבים שהם זקוקה לכסף. הדרך הזו באה גם לטובת האזרחים. כל אחד יכול לרכוש אגרות חוב, על ידי נתינת "הלוואה" למדינה/למוסד, המוסד מתחייב להחזיר לו את ההלוואה בתוספת ריבית קבועה. נתינת ההלוואה לממשלה היא סוג של השקעה ללא סיכון כלל עם תשואה נמוכה אך קבועה. רכישת אגרות חוב לא חייבת להיעשות מול משרדים ממשלתיים. ניתן לרכוש כזו מכל מי שמחזיק בידו אגרת כזו.

מהי אינפלציה?

מצב בו המחירים עולים בתוך בתקופה קצרה באופן משמעותי בתחום ספציפי. האינפלציה נקבעת בהתאם לחישובים הנמדדים באמצעות מדד המחירים לצרכן. מסלולי משכנתא צמודים למדד, מושפעים ממדד זה בהתאם לגובה המחירים בשוק, אותם הוא מציג. כשהמדד משתנה הוא יהיה בעל השפעה רבה על גובה המשכנתא.

אישור הכנסות רואה חשבון

מונח השייך לכם רק אם אתם בעלי עסקים ועצמאיים. בעת בקשת המשכנתא יהיה עליכם להציג לבנק אישור הכנסות נטו לאותה שנת מס ולשנה הקודמת. אישור זה יש לבקש מרואה החשבון. מסמך זה מציג לבנק את גובה ההכנסות שלכם, מבקשי המשכנתא, וזה במקום תלושי משכורת שאין לעצמאי.

מהי משכנתא?

משכנתא היא הלוואה גדולה הניתנת על ידי הבנק לתקופה ארוכה, תמורת שיעבוד נכס הנמצא בבעלות הלווה. ישנם סוגי משכנתאות רבים המורכבים מסוגי מסלולי ריביות משכנתא שונים. המשפיע העיקרי על מחיר המשכנתא הוא סוג הריבית על ההלוואה. ישנן ריביות קבועות ומשתנות. הריבית המשתנה, משתנה ביחס לגורמים מסוימים, ביניהם מדד המחירים לצרכן, גובה המט"ח ועוד.

מהי קרן ההלוואה?

סכום הכסף שאתם לווים מהבנק, על מנת להשלים את הסכום הדרוש לכם לרכישת הדירה, מכונה קרן ההלוואה. הריביות שתשלמו מחושבות, בין היתר, מקרן ההלוואה שקיבלתם.

מהי ריבית משכנתא?

ריבית היא המחיר שתשלמו עבור ההלוואה. הריבית תתבטא באחוז חודשי כתוספת להחזר הקרן עד לסיום תקופת הפירעון. הריבית מחושבת ביחס לנתונים מסוימים ביניהם: סוג המסלול, גובה הקרן, אורך תקופת ההלוואה, עבר כלכלי של הלווה, אחוז מימון ועוד.

הנתונים המשפיעים על גובה הריביות שונים בין לווה אחד לשני ולכן הם גם יקבלו שיעור ריבית שונה. הבנקים בוחנים את הנתונים האישיים של כל לקוח באופן נפרד ובהתאם הם מחשבים עבורו את גובה הריבית. כמובן שהבנקים מוכרים משכנתאות במטרה להרוויח עליהן כסף. ולכן, הם ינסו למכור לכם את הריביות הגבוהות ביותר. אל תקחו את הריביות שהבנק מוכר לכם לפני שאתם בודקים אותן היטב, משווים בין הצעות של בנקים אחרים ומנהלים משא כדי להוזיל אותן. 

באילו מצבים ניתן לנהל משא ומתן על הריביות?

  1. לא משנה מה גובה הריבית שקיבלתם, תמיד כדי לנסות להוזיל אותו ככל האפשר. אל תיצמדו לבנק בו מנוהל החשבון האישי שלכם בלבד, אלא בקשו הצעות מבנקים נוספים והשוו ביניהם. במידת הצורך העבירו את חשבונכם לבנק שיציע לכם את הריבית המשתלמת ביותר.
  2. הבנקים מחשבים את גובה הריבית בהתאם לנתונים הכלכליים שיש להם על מבקש ההלוואה, בהתאם לרמת הסיכון שהם לוקחים לגביו. בעת הבקשה, הבנק ישים את הנתונים הכלכליים שלכם על ציר שבצידו האחד תהיה רמת הסיכון הקיימת ובצידו השני רמת הביטחון הקיימת. בהתאם למקום בו אתם עומדים על הציר, תחושב הריבית שלכם. ככל שאתם נוטים יותר לצד הביטחון, כלומר אם אתם מרוויחים טוב, אין לכם צ'קים חוזרים, אין חריגות בחשבון וכדומה, הסיכוי שתקבלו ריביות אטרקטיביות גדל. ובהתאם, גם יהיה לכם קל יותר לעמוד על הדרישות שלכם ולהתמקח על גובה הריביות.

מהו אישור עקרוני למשכנתא?

הבנק מאשר משכנתא באופן עקרוני, לאחר שבדק את הנתונים הכלכליים של הלווה וסוג הנכס שברשותו. האישור אינו מחייב אתכם לקחת את ההלוואה, ומצד שני גם לא מחייב את הבנק לתת לכם את המשכנתא שאישר. האישור בתוקף לשלושה חודשים בלבד. רצוי להוציא אותו לפני שסוגרים על חוזה רכישת דירה. 

מהו תמהיל משכנתא?

משכנתא מורכבת ממספר סוגי מסלולים הכוללים בתוכם ריביות ותנאי הלוואה שונים כגון: מסלול בריבית קבועה או משתנה, גובה החזר חודשי, אורך תקופת הלוואה ועוד. תוכלו להרכיב את המשכנתא במסלולים הרצויים לכם, בהתאם לצרכים האישיים ולחוקי הרגולציה הקבועים בחוק. כדי להרכיב תמהיל משכנתא נכון, יש צורך להתאימו במדויק ליכולת הכלכלית הספציפית של הלווה. יועץ משכנתאות טוב מכיר את המסלולים על בוריים ויודע להתאימם באופן מדויק ליכולת הכלכלית האישית שלכם.

מהו אחוז מימון משכנתא?

אחוז מימון הוא גובה ההלוואה הניתן מתוך המחיר הנדרש של הדירה שברצונכם לרכוש. גובה אחוז המימון ינתן בהתאם למספר הדירות שבבעלותכם, על פי הקבוע בחוק. 

לדוגמא: אם ערך הדירה = מיליון ש"ח ונטלתם הלוואה בסך 600,000 ש"ח. אחוז המימון = 60%. חשוב לדעת: ככל שתקחו אחוז מימון גבוה יותר, כך תצטרכו לשלם ריבית גבוהה יותר. לכן, מומלץ לנסות להגדיל את ההון העצמי כדי שיתאפשר לקחת אחוז מימון נמוך יותר ובכך להרוויח ריביות זולות יותר. אם אתם יכולים להסתפק באחוז מימון נמוך מ 62% אחוז, עדיף. ככל שאחוז המימון יהיה גבוה יותר כך גובה הריבית יהיה גבוה יותר.

מהי משכנתא הפוכה?

משכנתא זו, היא הלוואה הניתנת עבור בני 60 ומעלה בלבד, תחת שיעבוד נכס שבבעלותם. גובה המשכנתא נע בין 50% – 15% משווי הדירה. את ההלוואה תוכלו לקבל לכל מטרה שתבחרו. ולא תצטרכו לפרוע אותה בתשלומים חודשיים. משכנתא הפוכה נפרעת בעת פטירת הלווה, על ידי יורשי הלווה או שהבנק לוקח לעצמו את הנכס. אם לקחתם משכנתא הפוכה, תוכלו לפרוע אותה בכל מועד שתבחרו. 

מהי הלוואת גרייס?

בהלוואה זו מתחילים להחזיר את הקרן רק לאחר תקופה המסוכמת מראש. לאחר התקופה מתחילה תקופת הפירעון המשולמת בתשלומים חודשיים. תוכלו לבחור לשלם את הריביות כבר מההתחלה ולחסוך בעלויות ריבית יקרות. ישנם בנקים המאפשרים להתחיל לשלם את הריביות יחד עם תשלומי הקרן. הלוואת הגרייס מאפשרת מרווח נשימה, מקבלים את הלוואה אבל עדיין לא מתחילים לשלם עליה.

מהי הלוואת בלון?

בהלוואה זו מחזירים את הקרן בתשלום אחד בסיום בתקופת ההלוואה, ועד לפירעון לא משלמים כלום. הריבית תופחת ותופחת עד שהכל "מתפוצץ" ומשלמים בתשלום אחד, גם את הריבית וגם את הקרן. הלוואה זו ניתנת לטווח קצר של עד ארבע שנים. גם בהלוואה זו ישנם בנקים המאפשרים לשלם את הריבית מידי חודש ולהשאיר את תשלום הקרן לסוף התקופה.

מה זה מדד תשומות הבנייה?

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת מדי חודש את מדד תשומות הבנייה העדכני. בכל ה-15 לחודש, מתפרסם המדד עבור החודש הקודם. במדד זה רואים מה היו השינויים בעלויות הבנייה לעומת החודש הקודם. בעת סגירת עסקה עם קבלן, תדרשו לחתום על הצמדה למדד זה. בחוזה יופיע סעיף שאומר כי מחירי הבניה עשויים להשתנות בהתאם למדד תשומות הבניה. כלומר אם המדד עולה גם מחיר הדירה יעלה או להיפך.

מה זה ביטוח משכנתא?

ביטוח משכנתא הוא תנאי לקבלת המשכנתא. כלומר, הבנק יאשר משכנתא רק לאחר שרכשתם ביטוח זה. ביטוח משכנתא מגן על הבנק שהוא יקבל את כספו. ביטוח משכנתא כולל שני ביטוחים:

  1. ביטוח חיים – הבנק מכוסה שיהיה מי שיממן את יתרת המשכנתא לבנק, במקרה בו הלווה נפטר במשך תקופת ההלוואה. כך הבנק מונע מצב בו שאירי הלווה יצטרכו לפרוע את המשכנתא ויקלעו לקשיים כלכליים בעקבות כך.
  2. ביטוח מבנה – מקנה כיסוי כספי לבנק עבור נזקים שאירעו לנכס, כדי לשמור על שלימותו ובמקרה הצורך, הבנק יוכל למכור אותו בשוויו האמיתי. הביטוח מממן תיקון נזקים הנגרמים משריפה, רעידת אדמה, שיטפון, שוד ועוד.

מה זה מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא הוא תהליך של שדרוג תיק המשכנתא. המחזור נעשה על ידי סילוק המשכנתא הקיימת ונטילת משכנתא אחרת, אטרקטיבית יותר, בהתאם לתנאים וליכולות הכלכליות בחיים האישיים ובמשק הכללי.

מה זה לוח סילוקין?

לוח סילוקין הוא כמו תעודת הזהות של המשכנתא. הוא מציג ללווה את כל הנתונים השייכים למשכנתא כגון: גובה ריביות, גובה החזר חודשי, יתרת הלוואה ועוד. מדובר בטבלה המפרטת את תשלומי ההלוואה עד לסילוקה המלא.

אלו סוגי לוחות סילוקין קיימים?

ישנם שני סוגי לוחות סילוקין:

  1. לוח שפיצר – מאופיין בהחזר חודשי אחיד לאורך כל תקופת ההלוואה. בתחילה הלווה מחזיר תשלומים קטנים של הקרן פלוס ריביות גבוהות מאוד. ככל שיתרת ההלוואה קטנה, תשלומי הקרן יגדלו והריביות יפחתו. רוב המשכנתאות ניתנות בהלוואת שפיצר. מה שטוב בשיטת חישוב זו זה הביטחון של הלווה בכך שיודע מראש מה יהיה גובה ההחזרים לאורך כל תקופת הפירעון. אך מצד שני, הקרן משולמת לאט מאוד וגם אין ירידה כלל בגובה ההחזר החודשי.
  2. קרן שווה – מאופיין בהחזר חודשי משתנה. ההחזר על חשבון הקרן נשאר אחיד לאורך כל תקופת הפירעון ורק הריבית יורדת עם הזמן. הלוואה זו היא בדרך כלל זולה יותר מהלוואת שפיצר. וזאת כיוון שהקרן משולמת מהר יותר. בעקבות זאת הריביות הולכות ופוחתות. אך מצד שני, ההחזרים החודשיים גבוהים מאוד, במיוחד בחודשי ההלוואה הראשונים. ולכן, לא לכל אחד יתאים לוח קרן שווה.

מהי עמלת פירעון מוקדם?

עמלה זו היא קנס כספי שהבנק גובה במצב בו הלווה פורע את ההלוואה בתשלום אחד, לפני סיום תקופת ההלוואה. לא תמיד תצטרכו לשלם עמלה על פירעון מוקדם. העניין תלוי בסוג המסלול שלקחתם, ישנם מסלולים שאין בהם עמלה זו. 

במקרה שנפל לידכם סכום כסף גדול ואתם מעוניינים לפרוע בו את המשכנתא, עליכם לקחת בחשבון קנס זה. הוא עשוי להגיע לכמה עשרות אלפי שקלים. אם אתם לקראת סיום פירעון ההלוואה, לכאורה, לא ישתלם לכם לפרוע את המשכנתא ולשלם את העמלה. 

הסיבה לתשלום עמלה זו היא כיוון שאתם משנים את התוכניות של הבנק וגורמים לו ל"הפסד כספי". כשהבנק נתן לכם את המשכנתא, הוא תכנן להרוויח עליכם גובה ריבית מסוימת למשך תקופה מסוימת. אם אתם באים ופורעים אותו לפני שהסתיימה התקופה שסוכמה, הבנק מפסיד את הריביות שהוא היה אמור להרוויח עליכם בשנים שנותרו. וכך הבנק גובה את העמלה שלו. הבנק מחשב את גובה הריבית הממוצעת שאמורה להיות במספר השנים שנותרו, פחות הריבית ששילמתם. ההפרש שיתקבל ירכיב את גובה עמלת הפירעון.

למה חשוב להיעזר ביועץ משכנתאות?

מבינים את המונחים? מצוין. חשוב לזכור שזה לא מספיק. עד עכשיו היה הכל תאוריה ועכשיו מגיע השלב המעשי. כדי לקבל את המשכנתא המתאימה, צריך גם ליישם הכל בפועל. צריך לדעת להשתמש במונחים באופן המתאים. 

כאן יבוא לעזרתכם יועץ משכנתאות מקצועי משלנו. יועץ משכנתאות טוב מכיר את המונחים היטב. הוא לא למד אותם היום. אצלינו ילווה אתכם יועץ עם ניסיון שכבר ביצע את העבודה בשטח, תוכלו לסמוך עליו שהוא יעשה את העבודה בשבילכם על הצד הטוב ביותר.

מחפשים יועץ משכנתאות? פנו אלינו ואנו נצמיד עבורכם יועץ אישי, שילווה אתכם לאורך כל תהליך לקיחת ההלוואה ויפעל להשיג עבורכם את המשכנתא האטרקטיבית ביותר, בהתאם למצב האישי שלכם. חשוב לציין שהפגישה הראשונה היא ללא עלות וללא התחייבות.