כיצד מתכננים תמהיל משכנתא בצורה נבונה?

תכנון תמהיל משכנתא הוא שלב קריטי בתהליך לקיחת המשכנתא, אבל איך עושים את זה? כשאתם מתחילים לתכנן את המשכנתא שלכם, אתם צריכים לנסות להוריד את רמת הסיכון ככל האפשר. בכל מסלול ישנם סיכונים. ואם אין סיכון, המסלול יקר יותר. לכן, ישנה אפשרות לשלב בין מסלולי משכנתא שונים בתוך תמהיל משכנתא אחד. בעזרת השילוב, תוכלו להרוויח יתרונות רבים יותר והכי חשוב, להפחית את רמת הסיכון בהלוואה. לדוגמא: אם במסלול אחד הריבית התייקרה, שאר המסלולים ישארו בריבית הישנה.  

תוכלו לבנות את תמהיל המשכנתא  בצורות רבות ומגוונות. שילוב המסלולים היא מאוד אינדיבידואלית, כך שכל מצב דורש תכנון וחשיבה מחדש. הבאנו לכם כאן מספר טיפים לתכנון תמהיל משכנתא נכון. 

חשוב לציין, לא באנו להציע לכם כאן כיצד לבנות את המשכנתא שלכם ובאיזה מסלולים לבחור. אנו לא מכירים את המצב שלכם וגם לא את הצרכים האישיים שלכם. אך כן באנו לתת לכם טיפים שכדאי לפעול על פיהם בעת תכנון המשכנתא שלכם. קבלו נקודות חשובות שכדאי לקחת בחשבון.

תכננו את המשכנתא בהתאם להגבלות בנק ישראל:

לפני שאתם מתחילים לבנות תוכנית למשכנתא שלכם, הכירו את ההגבלות של בנק ישראל והבינו מהן המטרות שעומדות מאחוריהן. 

בשנת 2013 יצא בנק ישראל בהגבלות משכנתא חדשות, המגבילות את השימוש במסלולי משכנתא מסוימים.

בנק ישראל הגדיר שתי קבוצות מסלולים וקבע אלו מסלולים כלולים בתוכם. הוא נתן הוראה עד כמה מותר לשלב מכל סוג בתמהיל המשכנתא.

  1. מסלולים מסוכנים – מסלולים בהם הריבית יכולה להשתנות פעם ב 4 שנים.
  2. מסלולים בטוחים – מסלולים בהם הריבית לא משתנה לעולם או שהיא משתנה פעם ב-5 שנים. אלו המסלולים בריבית קבועה צמודה/לא צמודה למדד 

הוראת בנק ישראל:

  1. ניתן לשלב מסלולים מסוכנים לא יותר משני שליש מתמהיל המשכנתא. 
  2. לפחות שליש אחד מהמשכנתא חייב להיות במסלול בטוח, קבוע.

המטרה: להוריד את רמת הסיכון לגבי יכולת ההחזר של הלווה. בנק ישראל חושש שאנשים יקחו את כל המשכנתא במסלולים מסוכנים ואם הסיכונים אכן יתממשו הם לא יצליחו לשלם את ההחזרים החודשיים ובכך הוא מונע מצב כזה מראש.

מסלול צמוד לריבית פריים

בגדול מסלול זה יכול להיות משתלם מאוד משני סיבות: במסלול זה לא קיים עמלת פירעון מוקדם והיא גם לא צמודה למדד כלל. אך מצד שני, היא לא כל כך אטרקטיבית כיוון שהריבית יכולה להשתנות כל חודש וכל עלייה קטנה בריבית בנק ישראל עשוי לייקר את המשכנתא באופן משמעותי.

מסלול זה כלול בקבוצת המסלולים המסוכנים ולכן תוכלו לשלב אותו עד שני שליש מתמהיל המשכנתא שלכם. מומלץ לקחת את המסלול הזה לכמה שיותר שנים וכמובן, את המסלולים הצמודים למדד נסו להפחית ככל הניתן.

ריבית קבועה צמודה למדד

מסלול זה עשוי להטעות ולהיחשב אצל אנשים כמסלול בעל סיכון נמוך יחסית. אך הוא לא נכון, כיוון שהמסלול צמוד למדד. המדד מתעדכן כל חודש ולכן יש סיכוי שהמדד יעלה מהחודש הנוכחי לחודש הבא ואפילו יזנק ממש. במקרה כזה ההלוואה תתייקר מאוד וכך גם ההחזר החודשי יעלה משמעותי.

מסלולים צמודים למדד הם בעלי סיכון גבוה יחסית ולכן מומלץ להפחיתם ככל הניתן ולשלב אותם במספר שנים נמוך ככל האפשר.

ריבית משתנה צמודת מדד

במסלול זה בולטים מאוד החסרונות שהם, הריבית המשתנה וההצמדה למדד. לא ניתן להתעלם מכך שאין כאן עמלת פירעון מוקדם כלל, במידה שפרעתם את ההלוואה בתחנת השינוי. גם אם הפירעון נעשה בין התחנות, העמלה תחושב בריבית הממוצעת עד לתחנת השינוי הבאה, כך שהיא תצא נמוכה מהרגיל ופחות משמעותית. 

ההמלצה שלנו היא לשלב את המסלול לתקופה קצרה ככל האפשר.

ריבית קבועה לא צמודה למדד

במסלול זה אין סיכונים כלל. הקרן והריבית אינם משתנים לעולם וכך גם ההחזרים החודשיים ישארו קבועים לאורך כל תקופת ההלוואה. היתרונות כאן חזקים מאוד ומרבית הלווים היו רוצים לבחור במסלול זה. הבעיה היא שהריבית במסלול זה יקרה מאוד ולא כולם יכולים לעמוד בה.

כמובן שכל אחד ישלב מסלול זה כפי יכולתו. אך לרוב, מומלץ לשלב אותו על חצי מתקופת המשכנתא. למה? כיוון שאם תקחו את המסלול לכל תקופת המשכנתא, בתמונה הגדולה, היא תעלה לכם יקר מאוד ואם תקחו אותה לתקופה קצרה, התשלומים החודשיים יהיו גבוהים משמעותית.

מט"ח - מטבע חוץ

מלכתחילה אין במסלול זה יתרונות מיוחדים ודווקא יש כאן סיכון גבוה יחסית במידה ששער המט"ח יעלה. מסלול זה בא לשימוש בעיקר לאנשים שיש להם הכנסות במטבע חוץ או השקעות בחו"ל. 

לסיכום:

לאחר שאתם כבר מכירים את המאפיינים של כל מסלול ויודעים כיצד מומלץ לשלב אותם ולמי, תוכלו לנסות להרכיב תמהיל לעצמכם. מסובך לכם? לגיטימי מאוד. משכנתא לא לומדים ביום אחד וגם קשה לעשות אותה נכון ללא ניסיון. אין חכם כבעל הניסיון, פנו עוד היום למתכנן משכנתאות מנוסה שידריך אתכם בבניית תמהיל המשכנתא שלכם.

בשורה התחתונה:

את כל המידע לגבי סוגי מסלולי המשכנתא וההמלצות לשילובם תוכלו לקבל גם בבנק. אך חשוב מאוד שתדעו, לבנקים יש אינטרסים משלהם והם ינסו להמליץ לכם לרכוש את המסלולים היקרים ביותר (אל תדאגו לבנקים יש טריקים שלא תשימו לב אליהם). לעומת זאת, מתכנן משכנתאות רואה מול עיניו את טובת הלקוח בלבד. המטרה שלו היא להביא לחיסכון מקסימלי ולהתאמה מלאה לצרכים האישיים שלכם. אלו המטרות המניעות אותנו בתכנון המשכנתאות של לקוחותינו. בואו גם אתם ליהנות מהוזלת תיק המשכנתא שלכם. צרו איתנו קשר ותוכלו להנות גם אתם מחיסכון משמעותי.